Avtala bort besittningsskyddet vid lokalhyra?

Publicerad: 2/9, 2020 av Joe Formgren

En uppsägning av ett lokalhyresavtal kan i vissa fall medföra stora risker för hyresvärden. Om hyresgästen åtnjuter besittningsskydd och hyresvärdens vägran till förlängning bedöms vara obefogad riskerar nämligen hyresvärden att bli ersättningsskyldig med betydande belopp. För en hyresvärd som är i behov av större flexibilitet i sina hyresavtal, exempelvis inför en förestående ändring av fastighetens användning, finns det därför goda skäl att helt enkelt avtala bort besittningsskyddet.

Besittningsskyddet uppkommer som huvudregel när hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd. Efter det att hyresgästen kommit i åtnjutande av besittningsskyddet har parterna möjlighet att avtala bort det utan att några särskilda förutsättningar måste vara uppfyllda. För att vara giltigt måste dock en sådan överenskommelse alltid göras i en särskilt upprättad handling (ofta ett formulär). Det är alltså inte tillräckligt att avståendet skrivs in i hyreskontraktet.

När det däremot gäller nya hyresförhållanden kan ett giltigt besittningsskyddsavstående endast göras i vissa bestämda fall.
För det första kan ett godkännande av överenskommelsen inhämtas från hyresnämnden, vilket exempelvis kan bli aktuellt vid en planerad rivning eller större ombyggnation. Det är inte ovanligt att hyresavtal också villkoras av att hyresnämnden lämnar ett sådant godkännande.
För det andra kan en giltig överenskommelse om besittningsskyddsavstående (för en tid om högst fem år) göras i följande fall:
1. hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen, eller
2. vid andrahandsuthyrning, hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst (dvs. andrahandshyresvärden) ska upphöra.

En annan situation där parterna genom avtal kan begränsa besittningsskyddet är om byggnaden ska rivas eller undergå större ombyggnation. Som huvudregel måste hyresvärden i sådana situationer anvisa en annan godtagbar lokal för att inte riskera ersättningsskyldighet. Någon anvisning behöver dock i regel inte göras om hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av rivningen eller ombyggnationen och att denna ska påbörjas inom fem år.

Martin Henning
Advokat
Advokatfirman Abersten Gävle AB

För mer information se www.abersten.com/kontor/gavle

Norra Slottsgatan 7, 803 20 Gävle
Kungsgatan 12, 753 32 Uppsala
026-12 26 20
018-843 21 

Abersten är en av de största byråerna i Mittsverige med kontor i Sundsvall, Gävle, Hudiksvall, Uppsala och Östersund. I en bransch präglad av många små byråer står Abersten med ca 25 medarbetare väl rustat att erbjuda kvalificerad juridisk rådgivning inom de flesta verksamhetsområden. Företagets kultur präglas både av det familjära småföretaget och den effektiva större organisationen.